Vahinkotilanteisiin liittyvät vastuut kannattaa selvittää etukäteen. Ratkaisuun vaikuttavat muun muassa vahingon aiheuttaja, vahingon laatu, taloyhtiön asiakirjat sekä vakuutusehdot.
Alla käymme läpi keskeiset kysymykset lyhytvuokrauksen vastuista, vakuutuksista ja taloyhtiön roolista.
Kuka korvaa lyhytvuokrauksessa syntyneet vahingot?
Vahingon aiheuttanut henkilö vastaa lähtökohtaisesti itse tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttamastaan vahingosta. Jos lyhytvuokralainen rikkoo asunnon irtaimistoa, vahingoittaa porraskäytävää tai aiheuttaa haittaa naapurille, korvausvastuu arvioidaan ensisijaisesti hänen toimintansa perusteella.
Osakas ei automaattisesti vastaa kaikista vuokralaisensa aiheuttamista vahingoista. Osakkaalle voi kuitenkin syntyä korvausvastuu esimerkiksi silloin, jos hän on omalla toiminnallaan tai laiminlyönnillään myötävaikuttanut vahingon syntyyn tai rikkonut taloyhtiötä kohtaan olevia velvollisuuksiaan.
Käytännössä osakas on usein tärkein yhteyshenkilö, kun vahinkoa selvitetään. Taloyhtiö voi pyytää osakkaalta tietoja vuokrasuhteesta ja tapahtumien kulusta. Jos vahinko on aiheutunut yhteisissä tiloissa, vahingon aiheuttajaa ja korvausvastuuta selvitetään tapauskohtaisesti.
Vesivahingot ja rakenteisiin kohdistuvat vahingot vaativat yleensä nopeaa toimintaa. Tärkeintä on rajoittaa vahinkoa, käynnistää tarvittavat korjaukset ja ilmoittaa asiasta isännöitsijälle sekä vakuutusyhtiölle.
Voiko taloyhtiö kieltää lyhytvuokrauksen kokonaan?
Taloyhtiö ei yleensä voi kieltää lyhytvuokrausta pelkällä hallituksen päätöksellä tai järjestyssäännöillä. Järjestyssäännöillä voidaan antaa asumisrauhaa, turvallisuutta ja yhteisten tilojen käyttöä koskevia ohjeita, mutta niiden perusteella ei tavallisesti voida rajoittaa osakkaan hallintaoikeutta laajemmin.
Mahdolliset rajoitukset voivat perustua esimerkiksi yhtiöjärjestykseen, rakennuksen käyttötarkoitukseen tai siihen, että toiminnasta aiheutuu toistuvaa häiriötä tai muuta haittaa taloyhtiölle tai sen asukkaille. Lyhytaikaisen vuokrauksen ja majoitustoiminnan rajanveto on tapauskohtaista. Arvioinnissa voi olla merkitystä esimerkiksi toiminnan toistuvuudella, laajuudella ja sillä, miten asuntoa tosiasiallisesti käytetään.
Jos taloyhtiö harkitsee lyhytvuokrausta koskevia rajoituksia, asia kannattaa valmistella huolellisesti. Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ja osakkaiden oikeuksien rajoittamiseen liittyy erityisiä päätöksentekovaatimuksia, jotka on syytä varmistaa isännöitsijältä ja tarvittaessa asunto-osakeyhtiöoikeuteen perehtyneeltä juristilta.
Osakkaan kannattaa ennen lyhytvuokrauksen aloittamista tarkistaa yhtiöjärjestys, järjestyssäännöt ja mahdolliset
Mitä vakuutus kattaa lyhytvuokrauksessa aiheutuneissa vahingoissa?
Vakuutusturva riippuu aina vakuutussopimuksesta, vakuutusehdoista ja vahingon olosuhteista. Ennen lyhytvuokrauksen aloittamista kannattaa varmistaa omalta vakuutusyhtiöltä, miten toiminta vaikuttaa koti-, vastuu- ja mahdolliseen vuokranantajan vakuutukseen.
Merkitystä voi olla esimerkiksi sillä, kuinka usein asuntoa vuokrataan, kuinka laajaa toiminta on ja millaisesta vahingosta on kyse. Tilapäinen vuokraus voi kuulua vakuutusturvan piiriin tietyin ehdoin, kun taas toistuva tai laajamittainen vuokraustoiminta voi edellyttää erillistä vakuutusta.
Taloyhtiön kiinteistövakuutus voi korvata rakennukselle tai yhteisille tiloille aiheutuneita vahinkoja vakuutusehtojen mukaisesti. Korvattavuus arvioidaan aina vahinkokohtaisesti. Vakuutusyhtiö voi esimerkiksi tutkia, onko vahinko äkillinen ja ennalta arvaamaton sekä mitä rajoituksia vakuutusehdoissa on.
Jos kiinteistövakuutuksesta maksetaan korvausta, sen jälkeen voidaan selvittää erikseen vahingon aiheuttajan mahdollinen korvausvastuu. Myös omavastuun kohdentuminen riippuu tilanteesta, yhtiön päätöksistä ja vastuuperusteesta. Omavastuuta ei voida automaattisesti periä osakkaalta vain siksi, että vahinko liittyy hänen vuokralaiseensa.
Lyhytvuokrausalustat voivat tarjota isännille vahinkoturvaa tai muuta suojaa, mutta niiden ehdot ja rajaukset vaihtelevat. Alustan tarjoama turva ei korvaa oman vakuutuksen tarkistamista.
Mitä taloyhtiön hallituksen pitää tehdä vahinkotilanteessa?
Vahinkotilanteessa ensisijaista on vahingon rajaaminen ja tarvittavien korjaustoimien käynnistäminen. Hallitus toimii yleensä yhdessä isännöitsijän kanssa, ja kiireellisissä tilanteissa toimenpiteisiin ryhdytään viipymättä.
Käytännössä taloyhtiön kannattaa:
- rajoittaa vahinkoa ja käynnistää kiireelliset korjaustoimet
- dokumentoida vahinko valokuvin ja kirjallisin selvityksin
- selvittää tapahtumien kulku ja mahdollinen vahingon aiheuttaja
- olla yhteydessä osakkaaseen, jos vahinko liittyy hänen hallinnassaan olevaan huoneistoon
- ilmoittaa vahingosta kiinteistövakuutusyhtiölle vakuutusehtojen mukaisesti
- arvioida mahdollinen korvausvastuu ennen korvausvaatimusten esittämistä
- kirjata hallituksen tekemät olennaiset päätökset pöytäkirjaan
- hyödyntää tarvittaessa isännöitsijän, vakuutusyhtiön ja juridisen asiantuntijan apua.
Osakas voi auttaa selvitystyössä esimerkiksi välittämällä yhteystiedot vuokralaiselle tai toimittamalla tiedot siitä, milloin asunto on ollut vuokrattuna. Vastuu vahingosta ratkaistaan kuitenkin aina tapahtumien ja sovellettavien sääntöjen perusteella.
Miten isännöitsijä auttaa lyhytvuokraukseen liittyvissä ongelmissa?
Isännöitsijä on taloyhtiön käytännön asioiden asiantuntija, ja lyhytvuokraukseen liittyvissä ongelmissa hän auttaa sekä hallitusta että osakkaita löytämään oikean toimintatavan. Isännöitsijä osaa arvioida, mitä yhtiöjärjestys ja järjestyssäännöt sanovat lyhytvuokrauksesta, ja neuvoo hallitusta siinä, miten asiaa kannattaa käsitellä.
Käytännön tasolla isännöitsijä voi auttaa muun muassa näissä tilanteissa:
- Selvittää, onko lyhytvuokraus sallittua taloyhtiön asiakirjojen perusteella
- Toimia yhteyshenkilönä hallituksen ja osakkaan välillä, jos konfliktitilanne syntyy
- Koordinoida vahingon korjaustoimenpiteet ja vakuutusasiat
- Valmistella asiaa koskevat päätökset yhtiökokoukseen, jos taloyhtiö haluaa luoda selkeämmät pelisäännöt lyhytvuokraukselle
- Neuvoa hallitusta siinä, miten osakkaalle voidaan viestiä vastuukysymyksistä selkeästi
Konnun hallinnollinen isännöinti tarjoaa tukea kaikenlaisissa asumisen kysymyksissä.
Jos taloyhtiössänne on herännyt kysymyksiä lyhytvuokrauksesta tai muista isännöintiin liittyvistä asioista, me Kontulla autamme mielellämme. Pyydä tarjous, ja selvitetään yhdessä, millainen isännöintiratkaisu sopii juuri teidän taloyhtiöllenne.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
- Mitä eroa on isännöintiyrityksen ja yksityisen isännöitsijän välillä?
- Isännöinti Lahdessa sujuvasti ja ilman ylimääräistä vaivaa
- Tampereen taloyhtiöt: vaihda isännöitsijään, joka tuntee kaupungin
Tämä sisältö on luotu tekoälyn avulla, ja se voi sisältää virheitä.
