Yhtiöjärjestys vaikuttaa moniin taloyhtiön arjen päätöksiin, kulujen jakamiseen ja vastuisiin. Se on taloyhtiön keskeinen sääntökirja, joka määrittää yhtiön omat pelisäännöt ja täydentää asunto-osakeyhtiölakia niissä asioissa, joista laissa ei säädetä tarkasti.
Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä esimerkiksi osakkeiden tuottamasta hallintaoikeudesta, vastikeperusteista ja kunnossapitovastuista. Siinä voidaan sopia myös lain pääsäännöstä poikkeavasta kunnossapitovastuun jaosta.
Miksi yhtiöjärjestys on tärkeä tarkistaa?
Ajantasainen yhtiöjärjestys tukee sujuvaa päätöksentekoa ja auttaa kohdistamaan kulut sekä vastuut oikein. Samalla se vähentää tulkintaepäselvyyksiä osakkaiden, hallituksen, isännöinnin ja asuntokaupan eri osapuolten välillä.
Yhtiöjärjestys saattaa jäädä helposti vuosiksi koskematta niin, ettei kukaan lue sitä läpi. Siksi määräykset voivat osin vähitellen vanhentua eivätkä ne vastaa enää nykytilannetta.
Yhtiöjärjestyksen päivitystarve on hyvä selvittää erityisesti silloin, kun:
- yhtiössä tehdään merkittäviä korjauksia tai tilojen käyttötarkoituksia muutetaan
- autopaikkoja, varastoja, piha-alueita tai muita tiloja järjestellään uudelleen
- rakennetaan uusia osakashallinnassa olevia tiloja, kuten autopaikkoja tai latauspisteitä
- vastikeperusteita tai kunnossapitovastuita halutaan täsmentää
- yhtiöjärjestys sisältää vanhan asunto-osakeyhtiölain aikaan laadittuja määräyksiä
- yhtiön tiedot, huoneistoselitelmät tai osakeryhmät eivät enää vastaa todellista tilannetta.
Yhtiöjärjestyksen muutokset on ilmoitettava rekisteröitäväksi Patentti- ja rekisterihallitukselle eli PRH:lle. PRH:n mukaan lainvastainen yhtiöjärjestysmääräys on muutettava, kun yhtiö ilmoittaa rekisteriin muita yhtiöjärjestysmuutoksia. PRH ei lähtökohtaisesti rekisteröi lainvastaista yhtiöjärjestystä.
Mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään?
Yhtiöjärjestyksessä määritellään taloyhtiön kannalta keskeisiä asioita. Siinä mainitaan perustietoja, kuten yhtiön toiminimi ja kotipaikka. Lisäksi yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä muun muassa seuraavista asioista:
Huoneistoselitelmä ja osakkeiden tuottama hallintaoikeus
Yhtiöjärjestyksestä käy ilmi, mitä huoneistoja, autopaikkoja, varastoja tai muita tiloja kukin osakeryhmä hallitsee. Tieto vaikuttaa siihen, kenellä on oikeus käyttää mitäkin tilaa.
Vastikeperusteet
Yhtiöjärjestys määrittää, miten hoito-, rahoitus-, vesi- tai muut vastikkeet jakautuvat osakkaiden kesken. Perusteena voi olla esimerkiksi osakkeiden lukumäärä, pinta-ala tai henkilömäärä.
Kunnossapitovastuut
Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuista lain pääsäännöstä poikkeavasti. Määräykset voivat koskea esimerkiksi parvekkeita, märkätiloja, ikkunoita, piha-alueita, ilmalämpöpumppuja tai muita rakennusosia. Selkeät määräykset helpottavat arvioimaan, kuka vastaa kunnossapidosta ja kustannuksista.
Yhtiökokousta ja hallintoa koskevat erityismääräykset
Yhtiöjärjestyksessä voi olla yhtiökohtaisia määräyksiä esimerkiksi päätöksenteosta tai äänivallasta niiltä osin kuin laki sen mahdollistaa.
Huoneiston käyttötarkoitus
Yhtiöjärjestyksessä määritellään, onko tila esimerkiksi asuinhuoneisto, liikehuoneisto, varasto tai autopaikka. Käyttötarkoituksen tulee vastata yhtiön ja osakkaan tarpeita sekä virallisia tietoja.
Esimerkkejä vanhentuneista tai epäselvistä määräyksistä
Yhtiöjärjestyksen tarkistuksessa voi tulla vastaan esimerkiksi seuraavia tilanteita:
1. Huoneistoselitelmä ei vastaa todellisuutta
Tilojen käyttötarkoitus, pinta-ala, numerointi tai osakkeiden hallintaan kuuluva tila on muuttunut, mutta muutos ei näy yhtiöjärjestyksessä.
2. Tilojen hallinta on epäselvä
Autopaikkojen, varastojen tai piha-alueiden osalta ei ole selvää, ovatko ne yhtiön hallinnassa, osakashallinnassa vai käyttöoikeuteen perustuvia. Tämä hankaloittaa kulujen, kunnossapitovastuiden ja päätösvallan määrittelyä.
3. Maksu- tai vastikeperusteet eivät vastaa nykyisiä järjestelyjä
Esimerkiksi huoneistokohtainen vedenmittaus, latausinfran kulut tai muuttuneet rahoitusjärjestelyt voivat edellyttää tarkempia määräyksiä kulujen kohdistamisesta.
4. Kunnossapitovastuut ovat epäselviä
Määräyksissä ei välttämättä huomioida parvekelasituksia, ilmalämpöpumppuja, latauspisteitä tai huoneistokohtaisia muutostöitä. Tällöin vastuu kunnossapidosta ja kustannuksista voi jäädä epäselväksi.
5. Määräys ei vastaa nykyistä lainsäädäntöä
Yhtiöjärjestyksessä voi olla vanhentuneita tai lainvastaisia määräyksiä. Esimerkiksi osakkeiden omistusta tai luovutusta on voitu rajoittaa kansalaisuuden tai asuinpaikan perusteella. Tällaiset rajoitukset ovat todennäköisesti ristiriidassa nykyisen lainsäädännön ja yhdenvertaisuusperiaatteen kanssa. Lainvastaiset määräykset on korjattava viimeistään muun yhtiöjärjestysmuutoksen yhteydessä.
6. Osakeryhmiä koskevat tiedot ovat muuttuneet
Uudet tai muuttuneet osakeryhmät edellyttävät, että myös huoneistotietojärjestelmän tiedot päivitetään.
Epäiletkö, että yhtiöjärjestys kaipaa päivitystä?
Yhtiöjärjestyksen ajantasaisuus kannattaa selvittää erityisesti ennen suuria korjaushankkeita, tilojen käyttötarkoituksen muutoksia tai silloin, kun vastuunjaosta, autopaikoista, piha-alueista tai maksujen perusteista syntyy epäselvyyttä.
Isännöinti auttaa arvioimaan, vastaavatko yhtiöjärjestyksen määräykset taloyhtiön nykytilannetta. Tarvittaessa muutosta valmistellaan yhdessä hallituksen ja juridisen asiantuntijan kanssa.
Konnulta saat apua tilanteen kartoittamiseen ja seuraavien askelten suunnitteluun.
