PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma laaditaan kartoittamalla kiinteistön nykykunto, tunnistamalla tulevat kunnossapitotarpeet ja aikatauluttamalla ne kustannusarvioineen useammalle vuodelle eteenpäin. Suunnitelma perustuu yleensä kuntoarvioon, tarvittaessa tarkempiin kuntotutkimuksiin sekä hallituksen, isännöitsijän ja teknisten asiantuntijoiden yhteistyöhön.
Hyvin laadittu PTS on yksi taloyhtiön tärkeimmistä työkaluista ennakoivaan kiinteistönpitoon.
Ajantasainen PTS pitää korjaukset hallinnassa ja kustannukset kurissa
Taloyhtiön korjaukset on helpompi toteuttaa hallitusti, kun tulevia tarpeita tarkastellaan hyvissä ajoin. PTS auttaa hahmottamaan, mitä kiinteistössä kannattaa tehdä lähivuosina, mitkä toimenpiteet voivat odottaa ja mihin taloyhtiön on hyvä varautua taloudellisesti.
Ennakointi hyödyttää sekä hallitusta että osakkaita. Hallitus saa päätöksenteon tueksi selkeän kokonaiskuvan, ja osakkaat näkevät paremmin, millaisia kunnossapitotarpeita taloyhtiössä on tulossa. Tämä lisää luottamusta ja tekee taloyhtiön talouden suunnittelusta rauhallisempaa.
PTS ei tarkoita, että kaikki suunnitelmaan kirjatut hankkeet päätettäisiin toteuttaa heti. Se on ennen kaikkea työkalu, jonka avulla taloyhtiö voi suunnitella kiinteistön kunnossapitoa pitkäjänteisesti.
Huolellinen pohjatyö tekee PTS:stä luotettavan
PTS-suunnitelman laatu riippuu siitä, kuinka hyvin kiinteistön nykytilanne tunnetaan. Siksi suunnittelun pohjaksi kannattaa kerätä mahdollisimman kattavat tiedot rakennuksen kunnosta, aiemmista korjauksista, huoltohistoriasta ja teknisistä järjestelmistä.
Usein hyvä lähtökohta on ammattilaisen tekemä kuntoarvio. Sen perusteella voidaan tunnistaa keskeiset kunnossapitotarpeet ja arvioida, tarvitaanko joidenkin rakenteiden tai järjestelmien osalta tarkempia kuntotutkimuksia.
Kun pohjatiedot ovat kunnossa, PTS ei perustu arvailuun, vaan havaintoihin, asiantuntijatietoon ja taloyhtiön todelliseen tilanteeseen.
Mikä on PTS ja miksi taloyhtiö tarvitsee sen?
PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma on taloyhtiön kiinteistönpidon työkalu. Siihen kirjataan tulevia kunnossapito- ja korjaustarpeita, niiden arvioituja ajankohtia sekä alustavia kustannusarvioita.
PTS auttaa vastaamaan esimerkiksi näihin kysymyksiin:
- Mitä korjauksia taloyhtiössä on todennäköisesti tulossa?
- Missä järjestyksessä toimenpiteitä kannattaa suunnitella?
- Milloin hankkeiden valmistelu olisi hyvä aloittaa?
- Miten tuleviin kustannuksiin voidaan varautua?
- Mitkä työt olisi järkevää yhdistää samaan kokonaisuuteen?
Taloyhtiön hallituksella on asunto-osakeyhtiölain mukaan velvollisuus esittää varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin kustannuksiin.
PTS ei siis ole sellaisenaan lain vaatima asiakirja, mutta se on erittäin hyödyllinen pohja tämän kunnossapitotarveselvityksen laatimiselle.
Mitä tietoja PTS:n laatiminen vaatii?
PTS:n laatimiseen tarvitaan tietoa kiinteistön kunnosta, historiasta ja tulevista tarpeista. Mitä paremmin lähtötiedot on koottu, sitä käyttökelpoisempi suunnitelmasta tulee.
Hyödyllisiä lähtötietoja ovat esimerkiksi:
- kiinteistön rakennusvuosi ja rakennustapa
- aiemmin tehdyt korjaukset ja niiden dokumentit
- huoltokirja ja huoltohistoria
- kuntoarvio
- mahdolliset kuntotutkimukset
- energiankulutukseen liittyvät selvitykset
- tiedossa olevat viranomaisvaatimukset tai lupa-asiat
- hallituksen ja asukkaiden havainnot kiinteistön arjesta
- aiempien hankkeiden kustannustiedot
- asiantuntijoiden alustavat kustannusarviot.
Kuntoarvio ja kuntotutkimus eivät tarkoita samaa asiaa. Kuntoarvio antaa yleiskuvan kiinteistön kunnosta ja tulevista kunnossapitotarpeista. Kuntotutkimus taas on tarkempi selvitys tietystä rakenteesta tai järjestelmästä, esimerkiksi julkisivusta, putkistosta, vesikatosta tai märkätiloista.
Usein PTS laaditaan kuntoarvion pohjalta, ja tarkempia kuntotutkimuksia tehdään silloin, kun jokin korjaustarve vaatii lisäselvitystä ennen päätöksentekoa.
Miten PTS laaditaan vaihe vaiheelta?
PTS-suunnitelma laaditaan yleensä yhteistyössä hallituksen, isännöitsijän ja teknisen asiantuntijan kanssa. Hallitus vastaa taloyhtiön kunnossapidon suunnittelusta, isännöitsijä tukee prosessin koordinoinnissa ja tekninen asiantuntija tuo mukaan rakennusteknisen näkemyksen.
1. Kootaan lähtötiedot
Ensimmäiseksi kerätään olemassa olevat tiedot kiinteistöstä. Näitä ovat esimerkiksi rakennuspiirustukset, huoltokirja, aiempien korjausten dokumentit, energiankulutustiedot ja mahdolliset aiemmat selvitykset.
Tässä vaiheessa kannattaa myös koota hallituksen, huoltoyhtiön ja asukkaiden havainnot arjen toimivuudesta.
2. Selvitetään kiinteistön nykykunto
Seuraavaksi arvioidaan kiinteistön tämänhetkinen kunto. Usein tämä tehdään kuntoarvion avulla. Jos jokin rakenne tai järjestelmä vaatii tarkempaa tietoa, voidaan tilata erillinen kuntotutkimus.
Tavoitteena on saada riittävä kokonaiskuva siitä, missä kunnossa rakennus, tekniset järjestelmät ja piha-alueet ovat.
3. Tunnistetaan kunnossapito- ja korjaustarpeet
Kun nykykunto tunnetaan, listataan tulevat kunnossapitotarpeet. Ne voidaan ryhmitellä esimerkiksi rakennusosittain:
- vesikatto
- julkisivut
- ikkunat ja ovet
- parvekkeet
- putkistot
- ilmanvaihto
- sähköjärjestelmät
- piha-alueet
- yhteiset tilat
- energiatehokkuuteen liittyvät toimenpiteet.
Tässä vaiheessa on hyvä erottaa toisistaan kiireelliset toimenpiteet, lähivuosien tarpeet ja pidemmän aikavälin seurattavat asiat.
4. Arvioidaan kustannukset
Jokaiselle toimenpiteelle laaditaan alustava kustannusarvio. Tässä kannattaa hyödyntää asiantuntijoita, aiempia toteutuneita kustannuksia ja tarvittaessa alustavia hinta-arvioita markkinoilta.
PTS:n kustannusarviot ovat yleensä suuntaa-antavia, eivät lopullisia urakkahintoja. Mitä lähempänä toteutus on, sitä tarkemmaksi kustannusarviota voidaan päivittää.
5. Aikataulutetaan toimenpiteet
Toimenpiteet asetetaan järkevään aikajärjestykseen. Aikataulutuksessa huomioidaan esimerkiksi:
- tekninen kiireellisyys
- turvallisuus ja asumisen arki
- hankkeiden keskinäinen riippuvuus
- taloyhtiön taloudellinen kantokyky
- mahdollisuus yhdistää töitä samaan urakkaan
- suunnittelun ja päätöksenteon vaatima aika.
Hyvä PTS ei ole vain lista korjauksista, vaan kokonaisuus, jossa toimenpiteet tukevat toisiaan.
6. Käsitellään suunnitelma hallituksessa
Kun suunnitelma on koottu, hallitus käsittelee sen. Hallitus voi tarkentaa painotuksia, pyytää lisäselvityksiä tai päättää, mitä asioita viedään seuraavaksi valmisteluun.
PTS ei vielä itsessään ole päätös kaikkien hankkeiden toteuttamisesta. Varsinaiset korjaushankkeet päätetään erikseen taloyhtiön päätöksentekomenettelyn mukaisesti.
7. Hyödynnetään suunnitelmaa yhtiökokouksessa
PTS toimii hyvänä pohjana yhtiökokoukselle esitettävälle kunnossapitotarveselvitykselle. Osakkaiden kannalta on tärkeää, että tulevista tarpeista viestitään selkeästi ja ymmärrettävästi.
Kun taloyhtiöllä on ajantasainen suunnitelma, osakkaiden on helpompi hahmottaa, miksi tiettyjä hankkeita valmistellaan ja milloin niihin kannattaa varautua.
Kuinka pitkälle ajalle pitkän tähtäimen suunnitelma tehdään?
PTS laaditaan usein 10 vuoden ajalle. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää yhtiökokoukselle esitettävää kunnossapitotarveselvitystä seuraavalle viidelle vuodelle, mutta monessa taloyhtiössä pidempi suunnittelujakso on hyödyllinen.
Erityisesti vanhemmissa taloyhtiöissä tai yhtiöissä, joissa on tulossa suuria peruskorjauksia, 10–20 vuoden näkymä voi auttaa hahmottamaan kokonaisuutta paremmin.
Käytännössä suunnitelma voidaan jakaa kahteen osaan:
- lähivuodet, joissa toimenpiteet, aikataulut ja kustannusarviot ovat tarkempia
- pidempi aikaväli, jossa arviot ovat suuntaa-antavampia.
Mitä kauemmas suunnitelma ulottuu, sitä enemmän siihen liittyy epävarmuutta. Siksi PTS kannattaa päivittää säännöllisesti.
Kuka vastaa taloyhtiön PTS:n päivittämisestä?
Taloyhtiön hallitus vastaa siitä, että taloyhtiön kunnossapitoa suunnitellaan asianmukaisesti. Käytännön päivitystyötä tehdään usein yhdessä isännöitsijän ja teknisten asiantuntijoiden kanssa.
Isännöitsijä voi auttaa hallitusta esimerkiksi:
- kokoamaan lähtötietoja
- tilaamaan tarvittavia kuntoarvioita tai kuntotutkimuksia
- seuraamaan tehtyjä korjauksia
- päivittämään suunnitelmaa sovitun työnjaon mukaisesti
- valmistelemaan kunnossapitotarveselvityksen yhtiökokousta varten
- huolehtimaan, että suunnitelma pysyy mukana hallituksen vuosikellossa.
PTS kannattaa käydä läpi vähintään kerran vuodessa. Samalla voidaan poistaa listalta toteutetut hankkeet, tarkentaa kustannusarvioita ja lisätä uusia havaintoja.
Konnulla taloyhtiöitä voidaan tukea suunnittelussa ja teknisten tarpeiden arvioinnissa osana isännöinnin palvelukokonaisuutta. Tavoitteena on, että hallituksella on käytössään selkeä ja ajantasainen näkymä taloyhtiön tuleviin kunnossapitotarpeisiin.
Mitä kannattaa huomioida PTS:ssä?
Hyvä PTS on realistinen, ajantasainen ja helposti ymmärrettävä. Sen ei tarvitse olla monimutkainen, mutta sen pitää auttaa hallitusta tekemään parempia päätöksiä.
PTS-suunnittelussa kannattaa huomioida erityisesti nämä asiat:
- Perustakaa suunnitelma tutkittuun tietoon. Kuntoarvio ja tarvittavat kuntotutkimukset antavat suunnitelmalle luotettavan pohjan. Pelkät muistikuvat tai yleiset käyttöikäarviot eivät yleensä riitä, jos taloyhtiö haluaa suunnitella kunnossapitoa pitkäjänteisesti.
- Päivittäkää kustannusarvioita säännöllisesti. Rakennuskustannukset muuttuvat ajan myötä. Siksi vuosia vanhoja kustannusarvioita kannattaa tarkistaa, etenkin jos jokin hanke alkaa lähestyä toteutusta.
- Huomioikaa hankkeiden järkevä järjestys. Kaikkia korjauksia ei kannata tarkastella irrallisina. Esimerkiksi julkisivu-, ikkuna- ja parvekekorjaukset voivat liittyä toisiinsa. Hyvä suunnittelu auttaa löytämään kokonaisuuksia, joissa työt voidaan ajoittaa järkevästi.
- Viestikää suunnitelmasta selkeästi osakkaille. PTS on myös viestinnän väline. Kun osakkaat ymmärtävät, mitä taloyhtiössä suunnitellaan ja miksi, päätöksenteko on helpompaa ja luottamus kasvaa.
- Muistakaa, että PTS elää taloyhtiön mukana. PTS ei ole kertaluonteinen paperi, vaan jatkuvasti päivittyvä suunnitelma. Kiinteistön kunto, kustannustaso, lainsäädäntö, energiatehokkuustavoitteet ja taloyhtiön tarpeet voivat muuttua vuosien aikana.
PTS tekee taloyhtiön tulevaisuudesta selkeämmän
Hyvin laadittu PTS-suunnitelma auttaa taloyhtiötä huolehtimaan kiinteistöstä ennakoivasti ja suunnitelmallisesti. Se antaa hallitukselle varmuutta päätöksentekoon, auttaa osakkaita varautumaan tulevaan ja tukee taloyhtiön pitkäjänteistä arvon säilyttämistä.
Haluatko varmistaa, että taloyhtiösi PTS on kunnossa ja perustuu todelliseen tietoon kiinteistön kunnosta? Pyydä tarjous isännöintipalveluistamme ja selvitetään yhdessä, miten voimme auttaa taloyhtiötäsi eteenpäin.
