Taloyhtiön kuntoarvio kannattaa teettää viimeistään silloin, kun rakennus lähestyy 10 vuoden ikää tai kun edellisestä arviosta on kulunut yli viisi vuotta. Kuntoarvio on myös käytännössä pakollinen ennen suuria korjaushankkeita ja pitkän tähtäimen suunnitelman eli PTS:n laadintaa. Mitään yhtä lakisääteistä velvoitetta ei ole, mutta hyvä isännöinti edellyttää säännöllistä kiinteistön kunnon seurantaa.
Ajantasainen kuntoarvio tukee taloyhtiön korjauspäätöksiä
Kun kuntoarviota ei ole tehty tai se on vanhentunut, hallituksen on vaikea perustella korjauspäätöksiä osakkeenomistajille. Korjauksia saatetaan lykätä liian kauan, jolloin pienet vauriot kasvavat kalliiksi ongelmiksi. Toisaalta rahaa voidaan käyttää vääriin kohteisiin, kun todellinen kunto ei ole tiedossa. Ajantasainen kuntoarvio antaa päätöksenteolle konkreettisen pohjan ja auttaa priorisoimaan toimenpiteet oikein.
Säännöllinen PTS pitää taloyhtiön talouden tasapainossa
Pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS perustuu aina kuntoarvioon. Jos kuntoarvio on tehty esimerkiksi kymmenen vuotta sitten, PTS ei enää vastaa rakennuksen todellista tilaa. Tämä tarkoittaa, että vastikkeita on voitu kerätä vääriin kohteisiin tai liian vähän tuleviin remontteihin nähden. Seurauksena taloyhtiölle voi kasaantua yllättäviä kustannuksia, jotka olisi voitu ennakoida. Kuntoarvion säännöllinen päivittäminen pitää myös taloussuunnittelun realistisena.
Mikä on taloyhtiön kuntoarvio?
Taloyhtiön kuntoarvio on rakennuksen kunnon järjestelmällinen selvitys, jonka tekee pätevä asiantuntija. Se kattaa rakenteet, talotekniikan ja piha-alueet, ja sen pohjalta laaditaan yleensä pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS. Kuntoarvio ei ole sama asia kuin kuntotutkimus, joka on yksityiskohtaisempi ja kohdistuu tiettyyn ongelmakohtaan.
Kuntoarvio perustuu aistinvaraiseen tarkastukseen ja asiakirjoihin, kuten piirustuksiin ja aiempiin huoltokirjoihin. Asiantuntija arvioi rakennusosien kunnon ja sen, milloin kukin osa todennäköisesti tarvitsee korjausta tai uusimista. Tuloksena syntyy selkeä raportti, joka kertoo kiinteistön nykytilan ja toimenpide-ehdotukset.
Kuntoarvio eroaa myös kuntotarkastuksesta, joka tehdään yleensä yksittäisen asunnon kauppatilanteessa. Taloyhtiön kuntoarvio kattaa koko kiinteistön yhteiset rakenteet ja järjestelmät, ei yksittäisiä huoneistoja.
Milloin taloyhtiön on pakko teettää kuntoarvio?
Suomen lainsäädäntö ei velvoita taloyhtiöitä teettämään kuntoarviota tietyin väliajoin. Käytännössä kuntoarvio on kuitenkin välttämätön, kun taloyhtiö hakee korjausavustuksia, ottaa lainaa tai valmistelee merkittäviä remontteja. Jotkut rahoittajat ja vakuutusyhtiöt edellyttävät ajantasaista arviota.
Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallituksen huolehtimaan kiinteistön kunnossapidosta ja esittämään osakkeenomistajille selvityksen tarvittavista korjauksista viiden vuoden ajalta. Tämä niin sanottu kunnossapitotarveselvitys ei ole sama asia kuin kuntoarvio, mutta käytännössä kuntoarvio on luontevin tapa tuottaa tarvittava tieto.
Erityisesti silloin, kun rakennus lähestyy suuria korjausikiä, kuten putkiremontin tai julkisivuremontin ajankohtaa, kuntoarvio on käytännössä pakollinen työkalu suunnittelun pohjaksi.
Mitä kuntoarviossa käydään läpi?
Kuntoarviossa käydään läpi kaikki kiinteistön keskeiset rakennusosat ja järjestelmät. Tarkastus kattaa perustukset, julkisivut, vesikaton, ikkunat ja ovet, yhteiset tilat, LVI-järjestelmät sekä sähköjärjestelmät. Piha-alueet ja rakenteet, kuten aidat ja parkkialueet, kuuluvat myös arvioon.
Jokainen rakennusosa arvioidaan kuntoluokituksella, joka kertoo, kuinka kiireellisesti toimenpiteitä tarvitaan. Raporttiin kirjataan myös arvioitu korjausvuosi ja karkea kustannusarvio, jotka muodostavat pohjan PTS:lle.
- Perustukset ja alapohja
- Julkisivut, parvekkeet ja ikkunat
- Vesikattorakenteet
- Yhteiset tilat, kuten porrashuoneet ja kellari
- Lämmitys, vesi- ja viemärijärjestelmät
- Ilmanvaihto
- Sähköjärjestelmät
- Piha-alueet ja rakenteet
Asiantuntija ei pura rakenteita tai tee mittauksia, ellei erikseen sovita. Jos tarkastuksessa ilmenee epäilyttäviä kohtia, voidaan suositella erillistä kuntotutkimusta kyseiseen rakenteeseen.
Kuinka usein kuntoarvio kannattaa uusia?
Kuntoarvio kannattaa uusia noin viiden vuoden välein. Tämä tahti pitää taloyhtiön tilanteen ajantasaisena ja tukee taloussuunnittelua. Jos rakennus on vanha tai sille on tehty suuria remontteja, päivitys voi olla tarpeen jo aiemmin.
Viiden vuoden sykli sopii hyvin yhteen asunto-osakeyhtiölain kunnossapitotarveselvityksen kanssa, jonka hallitus esittää vuosittain yhtiökokoukselle. Kun kuntoarvio on tehty säännöllisesti, hallituksella on aina tuore tieto käytettävissään.
Yksittäinen merkittävä tapahtuma, kuten vesivaurio, voi myös laukaista uuden arvion tarpeen ennen seuraavaa normaalia päivityskertaa. Sama koskee tilannetta, jossa taloyhtiö harkitsee suuria investointeja tai hakee rahoitusta.
Paljonko taloyhtiön kuntoarvio maksaa?
Taloyhtiön kuntoarvion hinta vaihtelee kiinteistön koon, iän ja sijainnin mukaan. Pienelle kerrostalolle hinta on tyypillisesti muutamasta tuhannesta eurosta ylöspäin. Suuremmissa kohteissa hinta nousee vastaavasti. Hintaan vaikuttaa myös se, sisältyykö arvioon PTS:n laadinta.
Kuntoarvio on kertaluonteinen kustannus, joka maksaa itsensä takaisin nopeasti. Oikea-aikaiset ja oikein priorisoidut korjaukset säästävät merkittävästi verrattuna tilanteeseen, jossa vauriot pääsevät etenemään pitkälle ennen toimenpiteitä.
Joissain tilanteissa kuntoarvioon on saatavilla avustuksia, esimerkiksi silloin, kun se liittyy energiatehokkuuden parantamiseen. Kannattaa selvittää ajankohtaiset tukimahdollisuudet ennen tilauksen tekemistä.
Miten taloyhtiö tilaa kuntoarvion?
Kuntoarvion tilaaminen käynnistyy pätevän asiantuntijan valinnalla. Taloyhtiön hallitus tai isännöitsijä pyytää tarjouksia päteviltä rakennusalan asiantuntijoilta, kuten rakennusinsinööreiltä tai -arkkitehdeilta, joilla on kuntoarviointiin soveltuva koulutus ja kokemus.
- Hallitus tekee päätöksen kuntoarvion teettämisestä.
- Isännöitsijä tai hallitus pyytää tarjoukset vähintään kahdelta tai kolmelta asiantuntijalta.
- Tarjoukset vertaillaan sisällön, hinnan ja aikataulun perusteella.
- Valittu asiantuntija sopii tarkastuspäivän ja saa käyttöönsä kiinteistön asiakirjat.
- Tarkastus tehdään ja raportti toimitetaan taloyhtiölle sovitussa ajassa.
- Hallitus käy raportin läpi ja päivittää PTS:n tulosten pohjalta.
Isännöitsijällä on tässä prosessissa keskeinen rooli. Hyvä isännöinti tarkoittaa, että kuntoarvion tarve tunnistetaan ajoissa ja tilaus hoidetaan sujuvasti ilman, että hallituksen tarvitsee itse seurata kaikkia yksityiskohtia. Me Kontussa autamme taloyhtiöitä tunnistamaan oikean ajankohdan ja koordinoimme prosessin alusta loppuun osana teknistä isännöintiä.
Haluatko varmistaa, että taloyhtiösi kuntoarvio on ajantasainen ja korjaussuunnitelma kunnossa? Pyydä tarjous isännöintipalveluistamme ja katsotaan yhdessä, miten voimme auttaa.
