Kuntoarvio on asiantuntijan tekemä tekninen arvio kiinteistön kunnosta. Kunnossapitotarveselvitys (KPTS) taas on taloyhtiön hallituksen laatima ja vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa esittämä lakisääteinen selvitys tulevista kunnossapitotarpeista.
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että hallitus esittää kunnossapitotarveselvityksen varsinaisessa yhtiökokouksessa vuosittain. Selvityksessä kerrotaan hallituksen näkemys niistä yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakkaalle aiheutuviin kustannuksiin seuraavan viiden vuoden aikana.
Käytännössä kuntoarvio ja kunnossapitotarveselvitys tukevat toisiaan. Kuntoarvio antaa teknistä tietoa kiinteistön nykykunnosta, ja kunnossapitotarveselvitys kokoaa olennaiset tulevat kunnossapitotarpeet osakkaiden tietoon.
Ajantasainen tieto kiinteistön kunnosta suojaa taloyhtiötä yllättäviltä kustannuksilta
Säännöllinen kuntoarvio ja lain mukainen kunnossapitotarveselvitys ovat ne konkreettiset välineet, joilla taloyhtiö pysyy tilanteen tasalla ennen kuin vahingot ehtivät kasvaa.
Kuntoarvio vastaa kysymykseen: Missä kunnossa kiinteistö on teknisesti?
Kunnossapitotarveselvitys vastaa kysymykseen: Mitä merkittäviä kunnossapitotarpeita taloyhtiöllä on tiedossa seuraavien vuosien aikana?
Mitä kuntoarvio tarkoittaa taloyhtiössä?
Kuntoarvio on asiantuntijan tekemä arvio taloyhtiön rakennusten, järjestelmien ja piha-alueiden kunnosta. Sen tarkoitus on antaa hallitukselle ja isännöitsijälle selkeä kokonaiskuva siitä, missä kunnossa kiinteistö on ja millaisiin kunnossapito- tai korjaustarpeisiin kannattaa varautua.
Kuntoarviossa tarkastellaan tyypillisesti esimerkiksi:
- rakennuksen ulkovaippaa, kuten kattoa, julkisivuja ja ikkunoita
- lämmitys-, vesi-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmiä
- yhteisiä tiloja
- piha-alueita ja kuivatusratkaisuja
- rakennusosien ja järjestelmien ikää, kuntoa ja tulevia korjaustarpeita
Kuntoarvio on yleensä aistinvarainen tarkastus, jota täydennetään asiakirjojen ja kiinteistön historiatietojen avulla. Se ei tavallisesti tarkoita rakenteiden avaamista tai laajoja kuntotutkimuksia, ellei niistä sovita erikseen.
Jos kuntoarviossa havaitaan jokin asia, joka vaatii tarkempaa selvittämistä, asiantuntija voi suositella erillistä kuntotutkimusta. Kuntoarvio ei siis ratkaise kaikkia teknisiä kysymyksiä yksin, mutta se antaa hyvän pohjan suunnitelmalliselle kunnossapidolle.
Mitä kunnossapitotarveselvitys tarkoittaa taloyhtiössä?
Kunnossapitotarveselvitys on taloyhtiön hallituksen laatima selvitys tulevista kunnossapitotarpeista. Se esitetään vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa.
Selvityksen tarkoitus on antaa osakkaille ymmärrettävä kuva siitä, millaisia merkittäviä kunnossapitotarpeita taloyhtiössä on näköpiirissä seuraavien viiden vuoden aikana. Näin osakkaat voivat seurata taloyhtiön kunnossapidon suunnittelua ja varautua tuleviin päätöksiin hyvissä ajoin.
Kunnossapitotarveselvityksessä voidaan käsitellä esimerkiksi:
- tulevia julkisivu-, katto- tai ikkunakorjauksia
- putkistojen tai talotekniikan uusimistarpeita
- piha-alueiden tai salaojien kunnossapitoa
- yhteisten tilojen korjaustarpeita
- muita merkittäviä kunnossapitotoimia, joilla voi olla vaikutusta asumiseen tai kustannuksiin
Kunnossapitotarveselvityksen ei tarvitse olla yhtä laaja tekninen raportti kuin kuntoarvio. Sen tulee kuitenkin olla riittävän selkeä ja perusteltu, jotta osakkaat saavat realistisen kuvan taloyhtiön tulevista kunnossapitotarpeista.
Mikä ero on kuntoarviolla ja kunnossapitotarveselvityksellä?
Tärkein ero on se, ettTärkein ero on se, että kuntoarvio on asiantuntijan tekemä tekninen arvio kiinteistön kunnosta, kun taas kunnossapitotarveselvitys on asunto-osakeyhtiölain edellyttämä hallituksen selvitys tulevista kunnossapitotarpeista. Kuntoarvio antaa laajemman teknisen kokonaiskuvan kiinteistöstä. Kunnossapitotarveselvitys puolestaan kokoaa osakkaille tiedoksi seuraavien vuosien merkittävimmät kunnossapitotarpeet.
Käytännön eroja on useita:
- Tekijä: Kuntoarvion tekee yleensä ulkopuolinen asiantuntija. Kunnossapitotarveselvityksen laatimisesta vastaa taloyhtiön hallitus, ja käytännön valmistelu tehdään usein isännöitsijän koordinoimana.
- Laajuus: Kuntoarvio tarkastelee kiinteistön teknistä kuntoa laajemmin ja yksityiskohtaisemmin. Kunnossapitotarveselvitys on tiiviimpi kooste hallituksen tiedossa olevista merkittävistä kunnossapitotarpeista.
- Velvoittavuus: Kuntoarvio ei yleensä ole lakisääteinen. Kunnossapitotarveselvitys on asunto-osakeyhtiölain edellyttämä, ja se esitetään vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa.
- Aikajänne: Kuntoarvio kuvaa kiinteistön nykyistä teknistä kuntoa ja voi antaa suosituksia tulevista toimenpiteistä. Kunnossapitotarveselvitys katsoo vähintään viisi vuotta eteenpäin.
Molemmat tukevat taloyhtiön suunnitelmallista kunnossapitoa. Kuntoarvio tuottaa teknistä tietoa, jonka avulla kunnossapitotarveselvitys on helpompi laatia selkeäksi, perustelluksi ja osakkaille ymmärrettäväksi.
Milloin kuntoarvio kannattaa teettää?
Kuntoarvio kannattaa teettää silloin, kun taloyhtiö haluaa ajantasaisen ja asiantuntijan laatiman kokonaiskuvan kiinteistön teknisestä kunnosta.
Se voi olla ajankohtainen esimerkiksi, kun:
- rakennuksella alkaa olla ikää ja tulevia korjaustarpeita halutaan kartoittaa
- taloyhtiössä valmistellaan suurempaa korjaushanketta
- hallitus haluaa vahvistaa päätöksentekoa teknisellä tiedolla
- aiemmasta kuntoarviosta on kulunut useita vuosia
- kunnossapitotarveselvityksen taustalle halutaan ajantasaisempaa tietoa
- taloyhtiön pitkän aikavälin kunnossapitoa halutaan suunnitella selkeämmin
Kuntoarvio auttaa hallitusta tekemään päätöksiä tiedon pohjalta. Kun kiinteistön kunto tunnetaan paremmin, kunnossapitoa voidaan suunnitella rauhallisesti ja oikeassa järjestyksessä.
Milloin kunnossapitotarveselvitys tehdään?
KuntKunnossapitotarveselvitys laaditaan vuosittain varsinaista yhtiökokousta varten. Sen esittäminen kuuluu taloyhtiön hallituksen tehtäviin.
Selvityksen tulee kattaa vähintään seuraavat viisi vuotta. Siihen kootaan hallituksen tiedossa olevat merkittävät kunnossapitotarpeet. Tiedot voivat perustua esimerkiksi:
- kuntoarvioon
- aiempiin kuntotutkimuksiin
- huoltoyhtiön havaintoihin
- isännöitsijän ja hallituksen tietoihin
- toteutuneisiin korjauksiin ja korjaushistoriaan
- teknisten asiantuntijoiden arvioihin
- pitkän tähtäimen suunnitelmaan eli PTS:ään, jos taloyhtiöllä sellainen on
Hyvä kunnossapitotarveselvitys on selkeä, ymmärrettävä ja riittävän konkreettinen. Sen ei tarvitse olla teknisesti raskas, mutta sen tulee auttaa osakkaita hahmottamaan, mitä taloyhtiössä on lähivuosina näköpiirissä.
Miten PTS liittyy kuntoarvioon ja kunnossapitotarveselvitykseen?
PTS-suunnitelma eli pitkän tähtäimen suunnitelma on asiakirja, johon kuntoarvion ja kunnossapitotarveselvityksen havainnot kootaan konkreettisiksi, aikataulutetuiksi toimenpiteiksi. Kuntoarvio ja PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma on taloyhtiön kunnossapidon suunnittelun työkalu. Se ei ole sama asia kuin kuntoarvio tai kunnossapitotarveselvitys, mutta se voi yhdistää näiden tietoja käytännön suunnitelmaksi.
Yksinkertaisesti:
- Kuntoarvio kertoo kiinteistön teknisestä kunnosta.
- PTS auttaa aikatauluttamaan tulevia kunnossapito- ja korjaustoimia.
- Kunnossapitotarveselvitys kokoaa seuraavien viiden vuoden merkittävät tarpeet yhtiökokoukselle.
PTS voi siis toimia hyvänä taustana kunnossapitotarveselvitykselle, mutta varsinainen lakisääteinen yhtiökokouksessa esitettävä asiakirja on kunnossapitotarveselvitys.
Isännöitsijä tukena kiinteistön kunnon ylläpidossa
Isännöitsijä auttaa hallitusta kokoamaan tietoa, aikatauluttamaan valmistelua ja varmistamaan, että kunnossapidon kokonaisuus pysyy selkeänä.
Hyvä isännöinti tukee taloyhtiötä esimerkiksi näin:
- hallitus saa tukea kunnossapitotarveselvityksen valmisteluun
- kuntoarvion tilaaminen ja asiantuntijoiden kilpailutus voidaan hoitaa hallitusti
- teknisiä havaintoja voidaan käsitellä hallituksen kanssa ymmärrettävästi
- tulevia kunnossapitotarpeita voidaan suunnitella ennakoivasti
- osakkaille voidaan viestiä tulevista tarpeista selkeästi
Konnulla taloyhtiöitä tuetaan kunnossapidon suunnittelussa sekä hallinnollisen että teknisen isännöinnin osaamisella. Tavoitteena on, että hallituksella on selkeä kokonaiskuva, päätöksenteko sujuu ja taloyhtiön kunnossapitoa voidaan edistää hallitusti.
Haluatko varmistaa, että taloyhtiösi kiinteistön kunnossapito on hyvin hoidettu? Pyydä tarjous isännöintipalveluistamme ja selvitetään yhdessä, miten voimme auttaa taloyhtiötäsi eteenpäin.
