Taloyhtiön korjauksista ja kustannuksista vastaavat sekä taloyhtiö että osakkeenomistajat, mutta vastuunjako ei aina ole selvä. Pääsääntö on, että taloyhtiö vastaa rakenteiden ja yhteisten tilojen kunnossapidosta, kun taas osakkeenomistaja huolehtii huoneistonsa sisäpinnoista ja omista laitteistaan. Vastuunjako perustuu asunto-osakeyhtiölakiin ja taloyhtiön omaan yhtiöjärjestykseen. Täältä löydät kätevän vastuunjakotaulukon.
Selkeä vastuunjako nopeuttaa korjauksia ja pitää kustannukset hallinnassa
Kun taloyhtiön ja osakkaan välinen vastuunjako on selkeä, korjausten hoitaminen on huomattavasti sujuvampaa. Osapuolet tietävät, kuka vie asiaa eteenpäin, miten kustannukset jakautuvat ja mitä päätöksiä tarvitaan ennen työn tilaamista. Vastuunjaon tarkistaminen on erityisen hyödyllistä tilanteissa, joissa korjaustarve koskee esimerkiksi märkätiloja, rakenteita, kalusteita tai osakkaan muutostöitä. Kun asia selvitetään heti alussa, vältytään turhalta odottelulta ja korjaus voidaan suunnitella taloyhtiön ja osakkaan kannalta järkevästi.
Kuka vastaa taloyhtiön kunnossapidosta?
Taloyhtiön kunnossapidosta vastaa pääsääntöisesti taloyhtiö itse. Taloyhtiö on velvollinen pitämään rakennuksen ja yhteiset tilat asumiskelpoisessa kunnossa. Tyypillisesti taloyhtiö ulkoistaa kunnossapidon huoltoyhtiölle. Osakkeenomistaja puolestaan vastaa oman huoneistonsa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu taloyhtiölle.
Vastuunjako perustuu asunto-osakeyhtiölakiin, jonka mukaan taloyhtiön vastuulla ovat rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät, kuten lämpö, vesi, viemäri ja sähkö, sekä yhteiset tilat. Osakkeenomistajan vastuulla taas ovat huoneiston sisäpinnat sekä oman huoneiston laitteet ja kalusteet.
Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin poiketa laissa määrätystä vastuunjaosta, joten jokaisen taloyhtiön tilanne kannattaa tarkistaa omasta yhtiöjärjestyksestä.
Mistä korjauksista osakkeenomistaja vastaa itse?
Osakkeenomistaja vastaa huoneistonsa sisäpuolisten pintojen, kuten lattioiden, seinien ja kattojen, kunnossapidosta. Lisäksi osakkeenomistajan vastuulle kuuluvat huoneiston omat laitteet, kuten liesituuletin, jääkaappi ja astianpesukone, sekä huoneiston sisäiset kytkennät.
Käytännössä osakkeenomistaja vastaa esimerkiksi:
- Huoneiston maalaus- ja tapetointitöistä
- Lattiamateriaalien uusimisesta
- Omien kodinkoneiden huollosta ja uusimisesta
- Huoneiston ovien ja ikkunoiden sisäpuolisesta kunnossapidosta
- Oman saunan lauteiden ja kiukaan kunnossapidosta
Jos osakkeenomistaja tekee huoneistossaan remontin, joka vaikuttaa taloyhtiön rakenteisiin tai järjestelmiin, tarvitaan taloyhtiön lupa. Luvan hakeminen etukäteen on tärkeää, koska luvaton remontti voi aiheuttaa osakkeenomistajalle korvausvastuun.
Mistä korjauksista taloyhtiö vastaa?
Taloyhtiö vastaa rakennuksen ulkopuolisista rakenteista, yhteisistä tiloista ja perusjärjestelmistä. Tähän kuuluvat muun muassa katto, julkisivu, perustukset, rappukäytävät, hissi sekä vesi-, viemäri-, lämpö- ja sähköjärjestelmät.
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat tyypillisesti:
- Katon ja julkisivun korjaukset
- Putkistot ja niiden saneeraukset
- Ikkunoiden ja parvekkeiden ulkopuolinen kunnossapito
- Yhteisten tilojen, kuten kellarin ja varastojen, kunnossapito
- Lämmitysjärjestelmän ylläpito
- Piha-alueen hoito ja korjaukset
Taloyhtiö vastaa myös sellaisista huoneiston sisäpuolisista rakenteista, jotka ovat osa rakennuksen perusjärjestelmiä. Esimerkiksi kylpyhuoneen vedeneristys on usein taloyhtiön vastuulla, vaikka se sijaitsee huoneiston sisällä.
Miten taloyhtiön korjauskustannukset jaetaan osakkeenomistajille?
Taloyhtiön korjauskustannukset katetaan pääosin yhtiövastikkeilla. Kustannukset jaetaan osakkeenomistajille yhtiöjärjestyksessä määrätyn vastikeperusteen mukaan, yleensä huoneiston pinta-alan tai osakkeiden lukumäärän suhteessa.
Suurempiin korjauksiin, kuten putki- tai julkisivusaneerauksiin, taloyhtiö voi ottaa lainaa. Tällöin osakkeenomistajalla on usein mahdollisuus maksaa oma osuutensa kerralla pois tai maksaa sitä kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa.
Taloyhtiö voi myös kerätä korjausrahastoon varoja etukäteen tulevia remontteja varten. Säännöllinen rahastointi tasaa kustannuksia vuosien yli ja estää sen, että yksittäinen suuri remontti aiheuttaa äkillisen vastikekorotuksen.
Kuka päättää taloyhtiön remonteista?
Taloyhtiön hallitus päättää tavanomaisista kunnossapitotöistä. Suuremmista peruskorjauksista, kuten putki- tai julkisivusaneerauksesta, päättää yhtiökokous. Kiireellisissä tapauksissa hallituksella on oikeus toimia nopeasti ilman yhtiökokouksen päätöstä.
Käytännössä päätöksenteko etenee näin:
- Isännöitsijä tai hallitus havaitsee korjaustarpeen
- Hallitus arvioi korjauksen laajuuden ja kustannusarvion
- Tavanomaisissa korjauksissa hallitus tekee päätöksen ja tilaa työn
- Suuremmissa hankkeissa asia viedään yhtiökokouksen päätettäväksi
- Yhtiökokous äänestää, ja hyväksytty hanke käynnistetään
Osakkeenomistajilla on oikeus saada tietoa suunnitelluista remonteista ja osallistua yhtiökokoukseen, jossa suurista päätöksistä äänestetään. Aktiivinen osallistuminen yhtiökokouksiin on tehokkain tapa vaikuttaa taloyhtiön korjauspäätöksiin.
Miten toimia, jos taloyhtiön korjausvastuu kaipaa selkeyttämistä?
Jos korjausvastuu ei ole heti selvä, asia kannattaa ottaa esiin mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Usein tilanne ratkeaa, kun korjaustarve kuvataan selkeästi, vastuunjako tarkistetaan ja sovitaan, miten asiassa edetään.
Hyvä ensimmäinen askel on lähettää asiasta kirjallinen viesti isännöitsijälle tai taloyhtiön hallitukselle. Viestissä kannattaa kertoa, mitä on havaittu, missä tilassa tai rakenteessa korjaustarve näkyy ja milloin havainto on tehty. Mukaan voi liittää valokuvia tai muita lisätietoja, jotka auttavat tilanteen arvioinnissa. Kirjallinen viesti ei tarkoita riitelyä, vaan se auttaa kaikkia pysymään ajan tasalla. Kun tiedot ovat tallessa, isännöitsijä ja hallitus voivat arvioida asiaa yhtiöjärjestyksen, vastuunjaon ja tarvittaessa asiantuntijan arvion perusteella. Samalla osakkaalle voidaan kertoa, mitä seuraavaksi tapahtuu ja millä aikataululla asiaa selvitetään.
Jos asia vaatii päätöksentekoa, hallitus käsittelee sen toimivaltansa mukaisesti tai vie asian tarvittaessa yhtiökokouksen päätettäväksi. Tärkeintä on, että korjaustarve, vastuunjako ja seuraavat askeleet ovat kaikille osapuolille mahdollisimman selkeitä. Jos osakas kokee, ettei asia etene, hänen kannattaa pyytää hallitukselta tai isännöitsijältä tieto siitä, missä vaiheessa asian käsittely on ja milloin siihen palataan.
Ammattitaitoinen isännöinti auttaa pitämään prosessit selkeinä. Voit pyytää tarjouksen isännöintipalveluistamme suoraan verkkosivujemme kautta.
Haluatko varmistaa, että taloyhtiönne korjausasiat ovat ammattitaitoisissa käsissä?
Selkeä vastuunjako ja ennakoiva kunnossapito säästävät taloyhtiötä kalliilta yllätyksiltä. Jos taloyhtiönne kaipaa asiantuntevaa isännöintiä, joka pitää korjausasiat järjestyksessä ja viestii avoimesti osakkeenomistajille, olemme valmiita auttamaan. Pyydä maksuton tarjous tästä – se ei sido teitä mihinkään.
