Vuonna 2024 taloyhtiöiden kustannukset jatkavat nousuaan, mikä asettaa haasteita taloyhtiöiden johtamiselle. Erityisesti hoitokulujen, kuten lämmityksen ja sähkön, kiinteistöveron, vakuutusten sekä tonttivuokrien nousu vaativat ilman muuta tarkkaa taloudenpitoa. Samaan aikaan on myös tärkeää huolehtia kiinteistönpidosta ennakoivasti, jotta korjausvelka ei pääse kasvamaan.
Onkin tärkeää ymmärtää ajankohtaisten aiheiden taustasyyt sekä ennen kaikkea löytää keinoja niiden hallitsemiseksi. Älä huoli, me Konnussa autamme ja olemme hallituksen tukena!
Tässä artikkelissa jaamme tärkeimmät aiheet tulevaan yhtiökokouskauteen. Näillä tärpeillä pääsette hallituskollegoiden ja isännöinnin kanssa vauhtiin oikeiden asioiden parissa.
Varaudu yhtiölainojen korkotason nousuun
Korkotaso myllertää muutoksessa, sen me jo tiedämme. Siksi yhtiölainojen korkojen sekä kiinteistön ylläpitokulujen noustessa on hyvä varmistaa, että rahoitusvastike on riittävällä tasolla.
Miten toimia? Huomioikaa mahdollinen korkojen nousu budjetoinnissa hyvissä ajoin ja seuratkaa korkotason muutoksia säännöllisesti yhdessä isännöinnin kanssa. Rahoitusvastiketasoa on myös hyvä tarkastella ja laskea useammalle vuodelle kerrallaan, ei pelkästään kuluvalle tilikaudelle.
Arvioikaa rahoitusvastikkeen riittävyyttä säännöllisesti ja tehkää tarvittaessa muutoksia vastikkeisiin. Isännöitsijä auttaa muistamaan, että yhtiökokoukselta pyydetään etukäteen valtuutus rahoitusvastikkeen päivittämiseen tarvittaessa kesken tilikauden!
Pidä huolta taloyhtiön maksuvalmiudesta
Tiukassa taloudellisessa tilanteessa taloyhtiön on entistäkin tärkeämpää pitää huolta omasta maksuvalmiudestaan. Kun maksuvalmius on kunnossa, taloyhtiöllä on riittävät resurssit selviytyä taloushaasteista myös yllättävissä tilanteissa.
Miten toimia? Pyrkikää säilyttämään taloyhtiön kassassa vähintään 2–3 kuukauden vastikkeita vastaavat varat. Huomioikaa tavoitetilassa myös aikaisempien vuosien kertyneet ali- tai ylijäämät. Jos kassassa ei ole ylimääräistä, on hyvä tehdä suunnitelmallisia vastikekorotuksia parin vuoden ajan. Lisäksi on hyvä huomioida, että kulupuolella tehdään realistinen talousarvio, jossa yksittäinen vahinko ei syö suunniteltuja säästöjä.
Lisäksi suosittelemme, että hallitus valtuutetaan yhtiökokouksessa keräämään tarvittaessa kaksi ylimääräistä vastiketta ilman uuden yhtiökokouksen järjestämistä. Tämä säästää myös taloyhtiön kuluissa, kun uuden yhtiökokouksen kutsumiseen ei tarvitse käyttää aikaa ja rahaa.
Huomioi kiinteistöveron nousu
Monet kunnat joutuvat korottamaan kiinteistöveroaan maapohjasta perittävän veron alarajan noustessa 1,30 prosenttiin. Eniten veronkorotus vaikuttaa kuntiin, joissa kiinteistöveroa on tähän asti peritty minimäärä eli 0,93 prosenttia. Kiinteistövero nousee jopa 245 kunnassa, joista Helsinki on yksi eniten veronkorotuksen vaikutuksesta kärsivistä.
Miten toimia? Panostakaa entistä tarkemmin taloudelliseen suunnitteluun sekä varmistakaa, että veron nousu otetaan asianmukaisesti huomioon talousarviota laadittaessa. Koska kiinteistövero on taloyhtiölle merkittävä menoerä, sen nousu vaikuttaa taloyhtiön ylläpitokustannuksiin oleellisesti.
Varaudu palovaroittimien vastuun siirtymiseen taloyhtiöille
Palovaroittimien hankinta- ja kunnossapitovastuu siirtyy asukkaiden vastuulta rakennuksen omistajalle vuoden 2026 alusta lähtien. Muutos astuu voimaan jo vuoden 2024 alusta, mutta sitä seuraa kahden vuoden siirtymäaika.
Miten toimia? Suunnitelkaa jo siirtymäaikana, miten uudet velvoitteet käytännössä hoidetaan. Vaikka siirtymäaikaa on, hallitus voi myös budjetoida muutoksen jo tälle vuodelle. Kartoittakaa taloyhtiön tilanteeseen sopiva vaihtoehto yhdessä isännöinnin kanssa.
Tiedosta sähköautojen latauspisteiden kasvava tarve
Kun yhä useampi asukas huristelee pihaan sähköautolla, osakkaat ja asukkaat osaavat tiedustella – jopa vaatia – mahdollisuutta sähköauton latauspisteeseen. Varaudu siis päivittämään pysäköintipaikkojen tai parkkihallin infrastruktuuria latauspisteille sopivaksi.
Miten toimia? Kartoittakaa osakkaiden ja asukkaiden tarpeet esimerkiksi asukaskyselyn avulla, jotta päätöksenteon tueksi on tarkempaa tietoa. Tämän jälkeen on hyvä selvittää yhtiön sähköverkon kunto ja kapasiteetti isännöinnin avustuksella, jotta toteutusmahdollisuuksista ja -vaatimuksista on riittävästi ymmärrystä. Isännöinti voi myös auttaa valitsemaan latauspisteille sopivan rahoitusvaihtoehdon sekä kilpailuttamaan ja aikatauluttamaan työn mahdollisten muiden muutostarpeiden kanssa.
Toteuta kiinteistönpito suunnitelmallisesti
Suunnitelmallinen kiinteistönpito on yksi taloyhtiön tärkeimmistä säästötoimista. Korjauksia ei kannata tehdä sitä mukaan, kun jokin menee rikki, sillä urakoitsijoilta saa monesti suhteessa edullisempia hintoja, jos useita korjauksia tehdään kerralla. Ei-kiireellisiä korjauksia kannattaa myös suunnitella tehtäväksi kerralla useampia, jolloin saadaan monesti edullisempi tarjous. Kiireelliset vahingot on toki hoidettava heti vahingon rajaamiseksi. Esimerkiksi vuotavaa syöksytorvea ei kannata jättää korjaamatta, vaikka vika sinänsä pieneltä vaikuttaakin, sillä se voi kastella julkisivua paljonkin aiheuttaen lopulta kosteusvaurion.
Miten toimia? Laatikaa vuosisuunnitelma pienillekin hankkeille. Kartoittakaa tulevat korjaustarpeet etukäteen ja ennakoikaa projektien toteuttamista useammalle vuodelle. Säännölliset vika- ja puutekyselyt, huoneisto- ja kattotarkastukset auttavat korjausten ennakoinnissa ja niiden ajoittamisessa. Tekninen isännöintimme tarjoaa tukea niin tarvittavien tarkastusten ajoittamiseen kuin toteuttamiseenkin!
Panosta yhtiökokouksiin
Vaikka tehtävälistalla alkaa olla paljon asiaa, tärkeintä pointtia ei saa unohtaa: pidä huolta hyvästä keskusteluyhteydestä taloyhtiön osakkaisiin. Osakkaita kiinnostaa, mitä taloyhtiössä tulevaisuudessa tehdään ja miten se vaikuttaa heidän lompakkoonsa sekä asumisviihtyvyyteensä!
Miten toimia? Ennakoikaa, keskustelkaa ja perustelkaa. Nyt jos koskaan tärkeää laatia taloyhtiölle strategia tai vähintään vuosisuunnitelma, joka selkeyttää vuoden toiminnot ja kulut selkeäksi, talousarvion mukaiseksi kokonaisuudeksi. Suunnitelmasta on hyvä myös viestiä proaktiivisesti ja nostaa asiat ennakoiden myös osakkaiden pöydälle. Näin yhtiössä säilyy avoin ilmapiiri ja luottamus kaikkien osapuolten välillä.
Viimeinen toimintavinkki? Muista, että voit aina meilata tai soittaa meille. Me olemme hallituksen luottokumppani. Konnussa kodinasiat ovat kunnossa!
Kontu on vakaa toimija, joka tarjoaa isännöintipalvelut yhden katon alta. Tehtävämme on tehdä asukkaiden arjesta sujuvaa, hallitus-isännöintiyhteistyöstä onnistunutta ja meistä alan inhimillisin ja halutuin työpaikka. Visiomme mukaan kaikki kodin ja kiinteistön asiat sujuvat yhdellä sovelluksella ja viemme asiakastyytyväisyyden uudelle tasolle.
