Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelman laatimiseen kuuluu monia vaiheita, ja kuntoarvion teettäminen on hyvä tapa lähteä liikkeelle asiassa. Kuntoarvion pohjalta laaditaan pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS), joka toimii puolestaan kunnossapitotarveselvityksen (KPTS) perustana. Taloyhtiön kuntoarvio on siis osa taloyhtiön kunnon ja korjaustarpeen arviointia.
Lue lisää:
Mitä hyötyä kuntoarviosta on taloyhtiölle?
Hyvin laadittu kuntoarvio on taloyhtiölle keskeinen työkalu kiinteistön arvon säilyttämisessä ja korjausten suunnittelussa. Se tarjoaa asiantuntevan ja ulkopuolisen tiedon rakennuksen kunnosta, mikä auttaa hallitusta tekemään perusteltuja päätöksiä ja suunnittelemaan kunnossapitoa ennakoivasti. Kuntoarvio siis auttaa niin kiinteistön kunnon kuin asumisviihtyvyyden säilyttämisessä tukien samalla myös taloudenpitoa.
Kun korjaukset voidaan suunnitella ja toteuttaa kiireellisyysjärjestyksessä, taloyhtiön taloudenpito helpottuu ja yllättäviä kustannuksia on vähemmän. Näin ollen kuntoarvio tukee realistista budjetointia ja lisää osakkaiden luottamusta hallituksen toimintaan. Ennakoinnilla taloyhtiö voi myös säästää merkittävästi korjauskustannuksissa, kun hankkeita voidaan esimerkiksi niputtaa.
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että hallitus esittää selvityksen kiinteistön kunnossapitotarpeista. Kuntoarvio on erinomainen lähtökohta, jonka pohjalta lähdetään laatimaan pitkän tähtäimen suunnitelmaa PTS:ää sekä myös yhtiökokoukselle vuosittain esitettävää kunnossapitotarveselvitystä KPTS:ää.
Kuntoarvion hinta
Taloyhtiön kuntoarvion hinta vaihtelee, mutta se asettuu useasti 3 000–10 000 euron välille. Kustannuksiin vaikuttavat esimerkiksi taloyhtiön koko, rakennuksen ikä sekä arvioinnin laajuus. Hintaan voivat vaikuttaa myös kysynnän määrä sekä kuntoarvioita tekevien asiantuntijoiden kokemustaso. Suppeamman arvion saa yleensä edullisemmin, kun taas kattavampi ja yksityiskohtaisempi arvio maksaa enemmän.
Kuntoarvion teettäminen kannattaa kilpailuttaa parhaan hinnan saamiseksi. Taloyhtiön hallitus voi tehdä kilpailutuksen itse tai pyytää apua isännöinnin ammattilaiselta. Teknisestä isännöinnistä saa usein korvaamatonta apua, kun ammattilainen varmistaa esimerkiksi arvioijien osaamisen, tutkimusten laajuuden ja tarjousten vertailukelpoisuuden. Huolella toteutettu kilpailutus on panostus, joka maksaa itsensä takaisin, kun kuntoarviosta saadaan aidosti selkänojaa taloyhtiön kunnossapitoon.
Kuntoarvion sisältö
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että hallitus esittää vuosittain yhtiökokoukselle kirjallisen selvityksen viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Laki ei määrittele kunnossapitotarveselvityksen muotoa eikä edellytä kuntoarviota sen lähtötiedoksi.
On kuitenkin hyvä muistaa, että pelkällä näppituntumalla laadittu kunnossapitotarveselvitys voi johtaa korvausvastuuseen. Näin kävi Vaasan hovioikeuden ratkaisemassa tapauksessa (6.6.2019 S18/730), jossa oikeus velvoitti taloyhtiön korvaamaan uudelle osakkaalle mm. muualla asumiseen liittyviä kustannuksia. Vastuu syntyi virheellisesti ilmoitetusta tilanteesta putkiremontin ajankohtaisuudesta, minkä tueksi ei ollut teknistä asiantuntijalausuntoa.
Koska laki ei edellytä kuntoarvion laadintaa, ei se myöskään määritä sen sisältöä. Ohjeita kuntoarvioon löytyy sen sijaan esimerkiksi Rakennustieto Oy:n RT-kortiston kuntoarvio-ohjeistuksista. Kortisto sisältää rakennusalan keskeisiä hyvän tavan mukaisia ohjeita ja säädöksiä.
RT-kortiston kuntoarvio-ohje kerros- ja rivitaloille käsittelee arvion tavoitteet, sisällön ja laajuuden. Siinä myös neuvotaan kiinteistötarkastuksen tekemisessä ja raportoinnissa.
Kuntoarviossa käydään läpi useita osa-alueita, kuten rakenteet, rakenneosat, tilat, laitteet ja ulkoalueet ja asunnot. Jokaisen alueen kunnosta on saatava riittävä yleiskuva. Olennaista on etsiä riskirakenteita sekä merkkejä vaurioista ja toimintahäiriöistä.
Miten kuntoarvio tehdään?
- Yhtiökokous päättää kuntoarvion teettämisestä.
- Taloyhtiön hallitus vastaa kuntoarvion hankinnasta.
- Hallitus tai isännöinti pyytää tarjoukset kuntoarviosta ja valitsee sopivan tekijän niiden perusteella.
- Kuntoarvion laatijalle toimitetaan tarvittavat tiedot. Usein toteutetaan myös asukaskysely.
- Arvio tehdään paikan päällä kiinteistöllä. Työhön osallistuu yleisesti eri asiantuntijoita sekä henkilö, joka tuntee rakennuksen arjen (esimerkiksi asukas, isännöitsijä tai huoltomies).
- Hallitus tarkastaa valmistuneen arvion.
- Arvio arkistoidaan asianmukaisesti.
- Arviota tarkastellaan säännöllisesti ja sitä hyödynnetään kunnossa- ja taloudenpidon selkärankana.
