Taloyhtiön remontti ei vaikuta vastikkeisiin välittömästi ja automaattisesti. Vaikutuksen aikataulu ja suuruus riippuvat siitä, miten remontti rahoitetaan: käytetäänkö yhtiön omia varoja, otetaanko taloyhtiölainaa vai kerätäänkö osakkaita varten erillinen maksuosuus. Useimmissa korjaushankkeissa vaikutus näkyy osakkaalle vasta, kun yhtiökokouksessa päätetty rahoitusratkaisu otetaan käyttöön, esimerkiksi kun lainaa aletaan lyhentää rahoitusvastikkeella tai hoitovastiketta tarkistetaan päätetyn talousarvion mukaisesti.
Vastikkeen nousun ajankohta on hyvä selvittää etukäteen
Moni osakas pohtii remontista kuullessaan ymmärrettävästi, milloin kustannukset näkyvät omassa vastikkeessa. Näkyykö se heti remontin alkaessa? Todellisuudessa vastikkeen muutos kytkeytyy lainan nostamiseen ja lyhennysaikatauluun, ei remontin aloituspäivään.
Rahoitusvastike alkaa yleensä yhtiökokouksen päätöksen ja lainan maksuaikataulun mukaisesti. Se voi liittyä lainan korkoihin, kuluihin ja lyhennyksiin, eikä sen alkaminen ole automaattisesti sama asia kuin remontin aloituspäivä. Alkamisajan tieto kannattaa tarvittaessa tarkistaa oman taloyhtiön isännöitsijältä hyvissä ajoin, jotta taloussuunnittelu pysyy hallinnassa.
Taloyhtiön lainan rakenteen selkeys tukee osakkaiden päätöksentekoa
Korjaushankkeen rahoitus on usein kokonaisuus, joka kaipaa selkeää avaamista. Kun rahoituksen perusteet, aikataulu ja osakaskohtaiset vaikutukset avataan selkeästi ennen päätöksentekoa, osakkaiden on helpompi arvioida hanketta ja osallistua keskusteluun. Hyvä käytäntö on pyytää nähtäväksi kirjallinen laskelma, josta käyvät ilmi lainan määrä, laina-aika, arvioitu vastikevaikutus ja aikataulu.
Miten taloyhtiön remontti vaikuttaa vastikkeisiin?
Taloyhtiön remontti vaikuttaa vastikkeisiin joko nostamalla hoitovastiketta tai synnyttämällä uuden rahoitusvastikkeen. Hoitovastike nousee, jos remontista syntyy juoksevia kuluja, kuten ylläpitokustannuksia. Rahoitusvastike taas peritään silloin, kun taloyhtiö rahoittaa hankkeen lainalla ja lyhentää sitä osakkaiden vastikkeilla.
Kustannusten jakautuminen määräytyy yleensä yhtiöjärjestyksen vastikeperusteiden ja yhtiökokouksen päätösten mukaisesti. Pienessä korjaushankkeessa, joka katetaan taloyhtiön omista varoista eli korjausrahastosta, vastike ei välttämättä nouse lainkaan. Laajemmissa hankkeissa, kuten putkiremontissa tai julkisivusaneerauksessa, rahoitusvastike voi olla pitkäaikainen, vuosien osa osakkaan kuukausimaksua. Siksi vaikutukset kannattaa avata selkeästi jo suunnitteluvaiheessa.
Osakkaan kannalta oleellisinta on tietää kaksi asiaa: milloin vastike alkaa nousta ja kuinka paljon. Nämä tiedot selviävät taloyhtiön korjaushankkeen rahoitussuunnitelmasta, jonka isännöitsijä tai hallitus esittelee yhtiökokouksessa.
Mitä eroa on hoitovastikkeella ja rahoitusvastikkeella?
Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevat kulut, kuten kiinteistön ylläpidon, vakuutukset, siivouksen ja hallinnon. Rahoitusvastike on erillinen maksu, jolla katetaan taloyhtiön ottaman lainan lyhennykset ja korot. Näitä ei pidä sekoittaa toisiinsa, sillä ne ovat erillisiä eriä vastikemaksussa.
Käytännössä osakas voi maksaa molempia samanaikaisesti. Hoitovastike on kuukausittainen perusmaksu, jota tarkistetaan yleensä talousarvion ja yhtiökokouksen päätösten perusteella. Rahoitusvastike taas on sidottu tiettyyn lainaan ja päättyy, kun laina on maksettu kokonaan takaisin.
Jos hanke rahoitetaan taloyhtiölainalla, osakkaalle voi tulla hoitovastikkeen lisäksi erillinen rahoitusvastike eli pääomavastike, ellei osakas maksa omaa lainaosuuttaan pois sovittujen ehtojen mukaisesti. Siksi kuukausittainen kokonaismaksu voi nousta selvästi. Taloyhtiön kirjanpidossa nämä kaksi erää näkyvät erikseen, mikä helpottaa seuraamista.
Miten taloyhtiön remontti rahoitetaan?
Taloyhtiön korjaushanke voidaan rahoittaa kolmella tavalla: yhtiön omilla varoilla, taloyhtiölainalla tai osakkaiden suorilla maksuosuuksilla. Useimmissa suurissa remonteissa käytetään taloyhtiölainaa, koska harvoilla yhtiöillä on riittävästi omia varoja kattamaan esimerkiksi koko putkiremontin kustannukset.
Rahoitustavat käytännössä:
- Omat varat: Taloyhtiön omia varoja, kuten aiemmin kerättyjä säästöjä tai rahastoituneita varoja, voidaan käyttää remontin kustannuksiin. Ei synnytä rahoitusvastiketta.
- Taloyhtiölaina: Pankki myöntää lainan taloyhtiölle, joka lyhentää sitä osakkaiden rahoitusvastikkeilla. Yleisin tapa suurissa hankkeissa.
- Osakkaiden maksuosuudet: Yhtiökokous voi päättää, että osakkailta kerätään maksuosuuksia tai että varoja kerätään vastikkeilla ennen remonttia. Hallitus ja isännöinti valmistelevat vaihtoehdot päätöksenteon tueksi.
Usein käytetään näiden yhdistelmää: osa rahoitetaan omista varoista ja loput lainalla. Rahoitusrakenne päätetään yhtiökokouksessa, jossa osakkaat voivat vaikuttaa valintaan.
Nouseeko vastike heti remontin alkaessa?
Vastike ei nouse automaattisesti heti remontin alkaessa. Rahoitusvastikkeen alkaminen riippuu lainan nostoaikataulusta, lainaehdoista ja yhtiökokouksen päätöksestä. Se voi alkaa esimerkiksi silloin, kun lainasta syntyy korko- tai lyhennyskuluja. Tämä voi tapahtua kuukausia remontin aloituksen jälkeen. Hoitovastike voi nousta aiemmin, jos remontista syntyy välittömiä ylläpitokuluja.
Aikataulu on siis tärkeä ymmärtää oikein. Remontin suunnittelu- ja rakentamisvaihe ei vielä tarkoita, että vastike nousisi heti. Lainan nostaminen ja ensimmäinen lyhennys ovat se hetki, jolloin rahoitusvastike konkreettisesti ilmestyy laskuun.
Hallitus ja isännöitsijä tiedottavat osakkaille etukäteen, milloin vastike muuttuu. Jos aikataulu tai vastikevaikutus mietityttää, osakas voi pyytää isännöitsijältä lisätietoa kirjallisesti.
Voiko osakas maksaa oman osuutensa kerralla pois?
Kyllä, osakas voi useimmiten maksaa oman osuutensa taloyhtiölainasta kertasuorituksena pois. Tätä kutsutaan lainaosuuden suorittamiseksi. Maksamisen jälkeen osakas vapautuu rahoitusvastikkeesta kyseisen lainan osalta. Mahdollisuus ja ehdot kannattaa tarkistaa taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä ja isännöitsijältä.
Kertasuoritus voi olla joillekin osakkaille sopiva vaihtoehto, esimerkiksi jos se selkeyttää omaa talouden suunnittelua. Päätös kannattaa tehdä oman taloustilanteen ja taloyhtiön lainaosuuden maksuehtojen perusteella. Maksu suoritetaan taloyhtiölle, joka käyttää sen lainan lyhentämiseen pankin kanssa sovitulla tavalla.
Kaikki taloyhtiöt eivät kuitenkaan salli kertasuoritusta milloin tahansa. Joissakin yhtiöissä on määritelty tietyt ajankohdat, jolloin lainaosuuden voi maksaa pois. Asia kannattaa tarkistaa etukäteen, jotta maksaminen onnistuu oikeassa aikataulussa ja oikeilla ehdoilla.
Me Konnulla autamme taloyhtiöitä suunnittelemaan korjaushankkeita selkeästi, avaamaan päätösten vaikutuksia ymmärrettävästi ja pitämään osakkaat ajan tasalla hankkeen eri vaiheissa. Pyydä tarjous!
